共同担保の罠に注意!共同担保が厄介な理由とは

銀行から融資を受ける際、銀行は保全のためにも、担保を求めることが多いです。

この時、担保の形態にはいくつかありますが、そのひとつである共同担保は、経営者が避けるべき担保条件です。

共同担保を受け入れてしまうと、担保設定を外すことが困難となり、本来担保が持つ価値を十分に活かし、融資交渉に役立てていくことができなくなります。

そこで本稿では、共同担保の問題点を解説していきます。

CFレッド
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共同担保とは?

担保の形態の一つに、共同担保があります。

これは、特定の一つの債権に対し、二種類以上の不動産に同時に根抵当権を設定することです。

例えば、6000万円の融資を受ける際、そのための担保として、それぞれ4000万円の担保価値がある物件Aと、2000万円の価値がある物件Bを共同担保として要求することがあります。

共同担保は、このような形で設定されるものであり、通常の担保(2つ以上の不動産を共同担保としてではなく、別個に担保設定をするもの)と共同担保の違いをよく理解しないままに、共同担保を受け入れてしまう経営者も多いようです。

CFイエロー
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経営者の無知によって共同担保を設定してしまうことは、会社の資金繰りに悪影響をもたらすわ。

なぜならば、共同担保を設定する際には、担保設定する複数の物件に対して、融資額分の根抵当権を設定するからです。

すなわち、6000万円の融資にあたって、4000万円の担保価値がある物件A、2000万円の担保価値がある物件Bを差し出す場合には、物件Aと物件Bの両方に対して、6000万円の根抵当権を設定するということです。

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共同担保が資金繰りに悪影響を与える理由

なぜこれが問題かといえば、抵当権を外すのが難しくなり、担保として十分に活用できなくなってしまうからです。

もし、6000万円の融資のために、上記のような物件Aと物件Bを共同担保としたならば、6000万円を返済しなければ二つの物件に対する抵当権を外すことができません

CFレッド
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2000万円を返済したから、物件Bの担保を外してくれという要求が通らなくなるのだ。

共同担保として握っている銀行としては、共同担保としたAとBの物件二つで6000万円の融資に対応したのです。

このため、6000万円まではその銀行が優先的に回収することができることとなり、返済の進捗状況に応じてどちらかの担保を外すことはできません。

もし、通常の担保設定をしていたならば、2000万円の返済が完了した時点で物件Bの担保を外してもらい、その物件を担保として新たに融資を引き出せるかもしれません。

しかし、共同担保に設定していたばかりに、それができなくなってしまうのです。

また、共同担保でないならば、既に担保設定がなされている物件を使って、新たに融資を受けられる場合があります。

例えば、物件Bの担保価値が2000万円であるとしても、市場価格が3000万円であるような場合には、既に担保設定している2000万円とは1000万円の差が生じます。

CFブルー
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この時、1000万円の追加融資を受けられる場合があるのだ!

しかし、たとえ担保価値と市場価格に差がある場合でも、共同担保では新たな融資を引き出すことは不可能です。

担保価値2000万円の物件Bに、3000万円の市場価格が見込めたとしても、物件Bには6000万円の根抵当権が設定されているからです。

共同担保を抑えておけば、銀行は貸し倒れリスクを大きく下げることができます。

しかし、会社としては必要以上に担保を握られることになり、共同担保を避けるかどうかによって、資金繰りには大きく影響が出てしまいます。

CFブルー
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そもそも、融資交渉において、銀行側に有利な条件は会社側に不利であり、会社側に有利な条件は銀行側に不利になるのが普通です。

銀行側に有利な条件である共同担保は、必ず避ける必要があるのです。

これを避ければ、不動産を担保として有効活用し、より多くの融資を受け、資金繰りをラクに回していくことができます。

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まとめ

銀行との交渉では、経営者の知識がなければ、銀行からうまくやり込められてしまう可能性が高いです。

融資交渉に役立つ知識は積極的に身に着け、有利な条件を引き出す、あるいは不利な条件を避けることが必要です。

そのためにも、一般に理解されていないことが多い共同担保の知識は、経営者がぜひとも身に着けておくべき知識の一つと言えるでしょう。

本稿が、融資交渉に役立てば幸いです。

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