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銀行に返済できず経営者の自宅が競売に…その時どうする?

銀行への返済が困難になったとき、多くの経営者が恐れるのが、自宅が差し押さえられ、競売に掛けられてしまうことです。

自宅を担保に入れて融資を受け、返済が不可能になったならば、銀行はそのようにして回収に動くことでしょう。

せっかく築いた自宅という財産を失いたくはないでしょうし、一家で路頭に迷いたくもないでしょう。

そのために、競売を回避する方法を知っておきましょう。

自宅が競売に掛けられるという不安

会社の多くは、自己資金だけで資金繰りを賄うことができないのが普通であり、銀行から運転資金や設備資金の融資を受けることによって、経営を回していきます。

返済を順調に行い、銀行との信頼関係を築き上げ、資金繰りの状況に応じて返済と融資を繰り返しながら経営を続けていくのです。

しかし、時には資金繰り状況が悪化し、返済が困難になることもあります。

返済が困難になったとき、何とか資金を捻出しようと奔走するのですが、その努力もむなしく返済が不可能になってしまうことがあります。

この時、経営者の多くが非常に心配しているのが、自宅が競売にかけられるのではないかということです。

融資の際に経営者自身が保証人となり、また自宅を担保に差し入れていた場合には、自宅が競売にかけられてしまうことも十分にありうることです。

自宅が競売に掛けられてしまうと、即刻売り飛ばされ、立ち退きを要求され、一家で路頭に迷わなければならないと思っている経営者も多いことでしょう。

しかし、一旦は自宅が競売にかけられてしまったとしても、競売を取り下げてもらう方法もあります。

自宅を担保にして銀行から融資を受ける以上、返済ができなければ自宅が競売にかけられてしまうリスクは確かにあるのですが、やり方次第で対策が可能なのです。

 

 

競売には長い時間がかかる

まず、不動産が競売に掛けられる場合には、期限の利益の喪失の通知、つまり従来の契約で取り決められていた「○日までは返済しなくてよい(返済日は○日である)」という債務者の権利が喪失されたことが通知されます。

経営者が自宅を守るためには、まずは期限の利益を喪失しないように、銀行との金銭貸借契約をきちんと守り、リスケをした場合には変更契約を守り、銀行から不信感を抱かれないように注意する必要があります。

それでも、何らかの理由によって期限の利益を喪失したならば、その旨の通知がなされ、銀行は法的手続きに入り、裁判所から経営者に対して不動産競売開始決定通知が届きます。

この通知を以て、自宅が競売に掛けられることが宣告されます。

ここで多くの経営者は諦めてしまい、いつ立ち退きを要求されるかと不安に陥ることでしょう。

この時、諦めてしまうのではなく、しっかりと対策することによって、自宅が競売に掛けられるのを避けることができます。

まず知っておきたいのが、銀行が不動産を競売に掛けて売却するためには、6ヶ月以上の時間がかかるということです。

というのも、銀行が競売によって回収するためには、

 

  1. 銀行が裁判所に対して、競売を申し立てる。
  2. 裁判所が認め、債務者には不動産競売開始決定通知が送られる。
  3. 銀行は差押え登記を行い、債務者の自宅の登記簿謄本には差押えを明記される。
  4. 裁判所から任命された執行官が現地調査を行う。
  5. 物件明細書を作成する。
  6. 売却基準価格、入札日、開札日が決定・公表される。
  7. 実際の入札が行われ、売却が実施される。
  8. 売却許可決定が下りる。
  9. 落札者が銀行に代金を支払い、所有権移転も行われる。
  10. 自宅を差し押さえられた債務者は、ここで不動産を明け渡す。

 

という長い行程を踏まなければなりません。

この全体が終了するまでには、6ヶ月以上かかるのが普通であり、1年以上を要することもあります。

期限の利益を喪失し、競売開始決定通知を受け取った経営者は、十分な時間があることを知り、対策を組み立てていくことが重要です。

 

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銀行に任意売却を打診する

その対策の第一段階は、任意売却です。

任意売却とは、自宅の売却を債務者である経営者自身に任せ、経営者の任意で都合の良い相手に売ってよいとするものです。

債務者からこれを銀行に申し入れると、受け入れてもらえる可能性は十分にあります。

なぜ受け入れてもらえるのかというと、競売では高く売れないのが普通であり、銀行もできれば避けたいと思っているからです。

まず、競売に掛ける物件の売却基準価格は、「通常の評価額×競売による減価=売却基準価格」として算出されるため、時価を下回ります。

さらに、入札者は売却基準価格の80%以上であれば入札が可能であるため、最終的には時価の20~50%になることが多いです。

不動産投資の一手法として、競売物件を狙って超高利回りで運用する手法がありますが、これだけ目減りするのですから、納得がいくでしょう。

銀行は、債務者が返済できなくなったものを回収するために競売に掛けているのですから、競売によって安く買いたたかれることを嫌っています。

さらに言えば、時価より大幅に安く売れればまだ良いようなもので、場合によっては入札者が現れずに売れないこともあるのですから、銀行が競売を嫌う理由が分かるでしょう。

少しでも多く回収するために、仕方なくやっていることなのです。

そこで、銀行に任意売却を申し込み、知り合いなどに売却することで高く買い取ってもらいたいと打診すれば、銀行も競売手続きを取り下げる可能性があります。

この相談の際に、競売の売却基準価格より少しでも高くなると思われる内容で相談すれば、銀行は交渉に乗ってくれる可能性が高いです。

 

任意売却後にリースバックする

任意売却は、競売よりもリスクが低く、銀行にとってメリットがある方法です。

しかし、債務者の任意で売却できるということは、債務者にもメリットがあります。

知り合いなどに売却し、その上で「家賃を支払うので、賃貸できないか」と相談して受け入れられれば、立ち退かなくても良いからです。

もちろん、物件の所有権は経営者からその知り合いへと移ってしまいますが、立ち退くことなく住み続けられることになります。

これをリースバックと言い、実質的には生活を変化させることなく、一家で路頭に迷うこともありません。

また、親しい知り合いに売っておけば、そこから再起した暁には、自宅を買い戻すことも可能でしょう。

 

 

まとめ

 

銀行が自宅を差押え、競売に掛けることを決定した場合にも、任意売却とリースバックを活用することによって、自宅が売り飛ばされるのを防ぐことが可能です。

これは、銀行を騙すなどして競売を潜り抜けようとするのではなく、銀行も経営者も満足のいく結果につながることですから、相談もしやすいことと思います。

苦労して手に入れた自宅を手放すことは、誰でも避けたいことと思います。

しかるべき方法をとれば、それも可能なことなのです。

 

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