# 不動産業のファクタリング｜仲介手数料・管理料は対象になるか

- URL: https://factoring.co.jp/industries/real-estate/
- 公開日: 2026-09-18
- 最終更新日: 2026-10-22
- 発行: アンドファクタリング（https://factoring.co.jp/）

## 要点

- 不動産業の債権のうちファクタリングの対象になりやすいのは、法人の取引先に対する、金額と支払期日が確定した請求である。
- 国土交通省の標準媒介契約約款では、宅地建物取引業者は宅建業法37条の書面を契約の当事者に交付した後でなければ約定報酬を受領できない。
- 国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、ローン不成立を理由に依頼者が売買契約を解除したときも、宅建業者は受領した約定報酬を返還しなければならないとしている。
- 賃貸住宅標準管理受託契約書は、管理業者が入居者から徴収した家賃等から、貸主の承諾を得た当月分の管理報酬を差し引けるとしており、管理料は独立した売掛金になりにくい。
- 賃貸住宅管理業法16条は、管理業者が受領した家賃・敷金などを自己の固有財産と分別して管理するよう義務づけており、集金した家賃は管理会社の資金繰りに使えない。

## 早わかり表

| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 媒介報酬の上限 | 国土交通大臣の告示で定める（宅建業法46条） |
| 売買の媒介報酬の上限（課税事業者） | 200万円以下5.5%、200万円超400万円以下4.4%、400万円超3.3%の合計 |
| 800万円以下の空家等の特例 | 依頼者の一方から30万円の1.1倍（33万円）まで受領可（2024年7月1日施行） |
| 報酬を受け取れる時期 | 37条書面の交付後（標準媒介契約約款9条） |
| ローン特約で解除されたら | 受領済みの約定報酬を返還（国交省の解釈・運用の考え方） |
| 管理報酬の受け取り方 | 貸主の承諾があれば家賃等から差し引ける（標準管理受託契約書7条3項） |
| 集金した家賃 | 固有財産と分別して管理する義務（賃貸住宅管理業法16条） |

不動産業のファクタリングとは、不動産会社が持つ売掛金（媒介報酬・管理業務の立替費用・リフォーム工事の代金など）を、支払期日より前にファクタリング会社へ売って現金化する方法です。対象になりやすいのは、法人の取引先に対する、金額と支払期日が確定した請求です。売買の仲介手数料（媒介報酬）は、ローン特約で契約が解除されると受領済みの報酬も返す必要があり、賃貸管理の管理料は家賃から差し引いて受け取る形が標準契約書で想定されているため、どちらもファクタリング向きの債権ではありません[2][4]。


> **不動産業のファクタリングとは**
>
> 不動産業者が自社の売掛金を支払期日前に売却して代金を受け取る取引で、借入れではなく債権の売買です[15]。対象になるかどうかは、債権が確定しているか（ローン特約・解約で消えないか）、自社の債権か（預かった家賃ではないか）、請求先が法人か個人かで大きく分かれます。


この記事では、仲介手数料・管理料・家賃のそれぞれについて、宅建業法、国土交通省の標準約款・標準契約書、民法の規定から「いつ確定するか」「誰の債権か」を確認し、ファクタリングの対象になるかを判断します。工事代金の資金化は[建設業のファクタリング](https://factoring.co.jp/industries/construction/)で解説しています。

## 不動産業のどの債権がファクタリングの対象になる？

不動産業の債権でファクタリングの対象になりやすいのは、法人に対する確定した請求で、決済前の媒介報酬や入居者からの家賃は対象になりにくい債権です。判断の分かれ目は「金額と支払が確定しているか」「請求先が法人か」の2点です。

| 債権 | 請求先 | 金額が確定する時期 | 対象になりやすさ | 主な理由 |
|---|---|---|---|---|
| 売買の媒介報酬（決済後の未収分） | 売主・買主 | 決済・引渡し後 | 法人宛てなら対象になりえる | 個人宛ては対象外とする会社がある |
| 売買の媒介報酬（契約後・決済前） | 売主・買主 | ローン特約の期限後 | なりにくい | ローン不成立の解除で返還義務がある[2] |
| 賃貸の媒介報酬 | 貸主・借主 | 賃貸借契約の成立時 | なりにくい | 上限が借賃の1か月分の1.1倍（合計）と小口[2] |
| 賃貸管理の管理報酬 | 貸主（オーナー） | 毎月 | なりにくい | 家賃等から差し引いて受け取る条項がある[4] |
| 管理業務の立替費用 | 貸主（オーナー） | 立替え・請求時 | 法人オーナー宛てなら対象になりえる | 償還の請求権として確定する[4] |
| リフォーム・修繕工事の代金 | 発注者 | 引渡し・検収後 | 法人宛てなら対象になりやすい | 請負代金として確定する |
| 家賃（オーナーの賃料債権） | 入居者 | 毎月（将来分は未発生） | 入居者が法人なら検討の余地 | 個人宛て・中途解約のリスク |

### 請求先が個人か法人かで何が変わる？

不動産業は、売主・買主・入居者が個人であることが多い業種です。請求先が個人の債権の扱いは、ファクタリング会社によって次のように分かれます（2026年9月18日確認）。

| ファクタリング会社・サービス | 請求先が個人の債権 |
|---|---|
| OLTAクラウドファクタリング | 対象外（法人・公的機関宛てに限る）[7] |
| ラボル | 対象外（法人宛てに限る）[10] |
| GMO BtoB早払い | 対象外（個人向けの債権は買い取らない）[8] |
| トップ・マネジメント | 対象外（売掛先が個人・個人事業主の債権は買い取らない）[9] |
| ペイトナー | 個人の取引先でも可[11] |

2025年の不動産業の倒産は、東京商工リサーチの集計で331件、帝国データバンクの集計で315件でした（いずれも負債1,000万円以上。集計範囲が違うため件数は一致しません）[12][13]。

## 仲介手数料（媒介報酬）はファクタリングできる？

仲介手数料は、決済が終わって金額が確定し、法人の依頼者に請求している分なら、通常の売掛金として対象になりえます。売買契約から決済までの間の報酬は、ローン不成立で契約が解除されると返還義務が生じるため、確定した債権とはいいにくいのが実情です[2]。

媒介報酬の上限は国土交通大臣の告示で定められ、宅建業者はその額を超えて報酬を受けてはなりません（宅建業法46条）[1]。国交省の解釈・運用の考え方は、上限額は当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額は媒介業務の内容などを考慮して依頼者と協議して決めるとしています[2]。


> **売買の媒介報酬の上限（仮定の例）**
>
> - 解釈・運用の考え方は、売買の代理の上限（媒介の計算額の2倍）を「200万円以下の金額は100分の11、200万円超400万円以下は100分の8.8、400万円超は100分の6.6」と示しています[2]
> - 媒介の上限はその半分なので、5.5%・4.4%・3.3%で区分ごとに計算して合計します（課税事業者の場合、消費税等相当額を含む）[2]
> - 売買代金3,000万円なら、200万円 × 5.5% ＋ 200万円 × 4.4% ＋ 2,600万円 × 3.3% ＝ 11万円 ＋ 8.8万円 ＋ 85.8万円 ＝ 105.6万円
> - これは依頼者の一方から受けられる上限で、売主と買主の双方から受ける場合は、それぞれがこの額以下でなければなりません[2]


### 報酬はいつ受け取れる？

国土交通省の標準媒介契約約款では、宅建業者は、宅建業法37条に定める書面を作成して契約の当事者に交付した後でなければ、約定報酬を受領できないとしています（約款9条）[3]。37条書面は売買契約の成立後に交付するため、媒介報酬の請求は売買契約の成立が出発点になります。

| 売買の段階 | 媒介報酬の状態 | ファクタリングの対象としての見方 |
|---|---|---|
| 媒介契約の締結 | まだ報酬は発生していない | 対象外 |
| 売買契約の成立・37条書面の交付 | 約定報酬を受領できる状態になる[3] | ローン特約による解除で返還の可能性が残る |
| ローン特約の期限の経過 | 解除による返還のおそれが小さくなる | 請求先が法人なら検討の余地が出る |
| 決済・引渡し | 取引が完了する | 未収が残っていれば、通常の売掛金と同じに扱える |

上の表は、標準媒介契約約款と解釈・運用の考え方にもとづく整理です[2][3]。実際の受領時期と金額は、媒介契約の定めで確認します。

### ローン特約で契約が解除されたら？

国交省の解釈・運用の考え方は、標準媒介契約約款では購入者に「ローン不成立の場合の解除権」が留保されている例が多いことを踏まえ、ローンの不成立が確定し、これを理由に依頼者が売買契約を解除したときは、宅建業者は受領した約定報酬を返還しなければならないとしています[2]。


> **よくある誤解**
>
> 「仲介手数料は売買契約が成立すれば確定する」と説明されることがありますが、正しくは、ローン特約による解除が起きれば、受領済みの約定報酬も返還しなければなりません[2]。ローン特約の期限が過ぎるまでは、報酬債権は消える可能性を残した状態です。



> **ここが大事**
>
> - 決済前の媒介報酬は、ローン特約の期限までは返還の可能性が残る
> - 媒介報酬の上限は告示で決まり、実際の額は依頼者との協議で決める
> - 請求先が個人なら、個人宛ての債権を扱う会社に絞って探す


この返還リスクは、ファクタリングの買取後に債権が消えることを意味します。民法468条1項により、債務者は対抗要件を備える時までに生じた事由を譲受人にも主張できるため[6]、契約解除を理由に支払を拒まれる可能性があります。

### 賃貸の媒介報酬は？

賃貸の媒介報酬は、依頼者双方から受け取る合計が借賃の1か月分の1.1倍が上限です（居住用で承諾がない場合、依頼者の一方からは0.55倍が上限）[2]。1件あたりの金額が小さく、借主の多くは個人のため、ファクタリングで資金化する対象としては向きません。

### 800万円以下の空き家などの報酬の特例は？

2024年7月1日から、物件価格が800万円以下の宅地建物（低廉な空家等）の売買の媒介では、依頼者の一方から30万円の1.1倍（33万円）まで報酬を受け取れるようになりました[17]。媒介に要する費用を勘案して、原則の計算による上限を超えて受領できる特例です[17]。

| 特例 | 対象 | 報酬の上限（税込） |
|---|---|---|
| 低廉な空家等の媒介の特例 | 物件価格800万円以下の宅地建物の売買 | 依頼者の一方から30万円の1.1倍まで[17] |
| 長期の空家等の媒介の特例 | 現に長期間使用されていない、または将来も使用の見込みがない宅地建物の賃貸借 | 貸主から1か月分の借賃の2.2倍まで[17] |

国土交通省は、特例を使う場合は媒介契約の締結時にあらかじめ、上限の範囲内で報酬額を依頼者に説明し、合意する必要があることを「解釈・運用の考え方」に明記したとしています[17]。特例で報酬額が上がっても、空き家の売主・貸主は個人であることが多く、個人宛ての債権を扱わないファクタリング会社では対象になりません。

## 賃貸管理の管理料は対象になるか

賃貸管理の管理料（管理報酬）は、国交省の標準管理受託契約書の形では家賃の送金時に差し引いて回収されるため、独立した売掛金として売る場面は限られます[4]。管理会社が売掛金として持つのは、オーナーに請求する立替費用などが中心です。

賃貸住宅標準管理受託契約書は、次のように定めています[4]。

- 管理業者は、入居者から徴収した当月分の家賃等を、毎月、定めた期日までに貸主の口座に振り込んで引き渡す（7条2項）
- その際、当月分の管理報酬で、家賃等から差し引くことについて貸主の承諾を得ているものを差し引くことができる（7条3項）
- 管理報酬額は家賃等の〇%を想定し、家賃が低額な物件では1棟あたり〇円の定額報酬も想定している（4条の解説）
- 管理業務を行うため、やむを得ず立て替えた費用は、貸主が速やかに償還しなければならない（6条）

### 管理料を別に請求している場合は？

家賃から差し引かず、法人オーナーに管理料を別に請求している場合は、請求済みの月の分が通常の売掛金になります。標準管理受託契約書の頭書は、管理報酬を「家賃及び共益費（管理費）の○%（別途、消費税）」または定額で定め、支払期限と支払方法を記載する形です[4]。

将来の月の管理料は、契約が終われば発生しません。標準管理受託契約書は、少なくとも○か月前の文書による解約申入れで契約を終了できるとし、貸主は○か月分の管理報酬相当額を払えば随時終了できるとしています（21条）[4]。途中で終わった月は、既にした履行の割合に応じた報酬になります（4条2項）[4]。

### 集金した家賃を資金繰りに使える？

集金した家賃を管理会社の資金繰りに使うことはできません。賃貸住宅管理業法16条は、登録を受けた賃貸住宅管理業者に、管理業務で受領する家賃・敷金・共益費などを、自己の固有財産と分別して管理するよう義務づけています[5]。


> **家賃は管理会社の売掛金ではない**
>
> 入居者から集めた家賃は、貸主に引き渡すべき金銭です。管理会社の売掛金ではないため、ファクタリングで売ることも、運転資金として一時的に使うこともできません。資金繰りが苦しい場合は、管理会社自身の債権（立替費用の償還請求など）と、融資で対応します。


### サブリース（転貸）の場合は？

サブリース業者（特定転貸事業者）は、オーナーから借りた住宅を入居者に転貸する事業者です（賃貸住宅管理業法2条5項）[5]。入居者との関係では貸主になるため、入居者から受け取る賃料は自社の債権です。ただし入居者の多くは個人で、オーナーへの賃料支払も毎月発生するため、ファクタリングで資金化する前に、賃料の入金日と支払日のずれを確認します。

## 家賃（賃料債権）を売ることはできる？

家賃（賃料債権）は、民法上、まだ発生していない将来分も含めて譲渡できます[6]。ただし、入居者が個人の場合は対象外とする会社があり、中途解約で将来の家賃がなくなるリスクもあるため、ファクタリングでの資金化は限られます。

民法466条の6は、債権の譲渡は意思表示の時に債権が現に発生していることを要しないと定めています[6]。将来債権の考え方は[将来債権のファクタリング](https://factoring.co.jp/types/future-receivables/)で解説しています。

| 確認すること | 理由 |
|---|---|
| 入居者は法人か個人か | 個人宛ての債権を対象外とする会社がある[7][9][10] |
| 賃貸借契約の期間と中途解約の条項 | 解約されれば将来の賃料債権は発生しない |
| 敷金の有無と額 | 貸主は未払いの賃料などを敷金から差し引いた残りを返還する（民法622条の2）[6] |
| 物件に担保権が設定されていないか | 金融機関との融資契約や担保の条件を確認する |

## 不動産業がファクタリングを検討する場面と、先に検討したい手段

不動産業がファクタリングを検討するのは、法人に対する確定した請求があり、入金までの資金が短期間だけ不足する場面です。所有不動産や販売用不動産があるなら、担保にした融資のほうが年率で見た費用を抑えられることがあります。

| 資金が不足する場面 | ファクタリングの使いやすさ | 先に検討したい手段 |
|---|---|---|
| 買取再販・開発の仕入資金 | 使いにくい（売る売掛金がない） | 販売用不動産を担保にした融資 |
| 決済までのつなぎ資金 | 決済前の媒介報酬は向かない | 金融機関の短期融資（[つなぎ資金とは](https://factoring.co.jp/cash-flow/bridge-financing/)） |
| リフォーム工事の外注費 | 法人発注者への工事代金なら使える | 前受金・中間金、工事代金のファクタリング |
| 管理会社の立替えが重なった | 法人オーナーへの請求なら使える | オーナーとの立替・精算条件の見直し |

国内銀行の新規貸出約定平均金利は1.782%（2026年8月）です[14]。ファクタリングは貸付けではありませんが、手数料を年率に直して比べると判断しやすくなります。


> **手数料を年率に直すと（仮定の例）**
>
> - 法人オーナー宛ての立替費用の請求100万円を、入金日の30日前に手数料3%で売る
> - 手数料3万円、手取り97万円。3万円 ÷ 97万円 × 365日 ÷ 30日 ≒ 年37.6%相当
> - 同じ100万円を年2%の融資で30日借りた場合の利息は、100万円 × 2% × 30日 ÷ 365日 ≒ 1,644円


融資との違いは[ファクタリングと融資・ビジネスローンの違い](https://factoring.co.jp/compare/factoring-vs-loan/)、年率の計算は[手数料・実効年率シミュレーター](https://factoring.co.jp/tools/fee-calculator/)で確認できます。

## 申込みで求められる書類は？

申込みでは、債権が実在し、金額と支払期日が確定していることを書類で示します。ファクタリング会社が公表している必要書類に、不動産取引の書類を加えて準備します。

| 区分 | 書類 |
|---|---|
| 各社が公表している書類の例 | 本人確認書類、請求書、同じ売掛先の入金済みの請求書と入金が分かる通帳（AGビジネスサポート）[16]、決算書2期分・取引基本契約書等・通帳履歴（GMO BtoB早払い）[8] |
| 媒介報酬を売る場合 | 媒介契約書、売買契約書と37条書面、決済・引渡しが完了したことが分かる書類、報酬の請求書 |
| 管理業務の債権を売る場合 | 管理受託契約書、管理報酬や立替費用の請求書、立替えの明細と支払を証明する書類 |
| 工事代金を売る場合 | 工事請負契約書、完了・引渡しの確認書類、請求書 |

不動産取引の書類の欄は、債権の確定を示すために当サイトが整理したものです。実際に求められる書類は、各社に確認してください。

## 不動産業でファクタリングを使うときの注意点

ファクタリングを使うときは、売る債権が「確定しているか」「自社の債権か」「法人宛てか」を申込み前に確認します。この3点を満たさない債権は、審査の対象外か、買取後のトラブルの原因になります。


> **申込み前のチェックリスト**
>
> - 売る債権は、金額と支払期日が確定しているか（決済前の媒介報酬は、ローン特約の期限を過ぎているか）
> - 売る債権は自社の債権か（集金した家賃・敷金は貸主の金銭で、売れない）
> - 請求先は法人か（個人宛てを対象外とする会社がある）
> - 請求先から過去に期日どおり入金されているか（入金実績を条件とする会社がある）[16]
> - 媒介契約・管理受託契約に、報酬の返還や差引きの条項がないか
> - ファクタリング契約に、回収できなければ買い戻す条項がないか


### よくある失敗と防ぎ方

| 失敗のパターン | 起きること | 防ぎ方 |
|---|---|---|
| 決済前の媒介報酬を売り、その後ローン不成立で売買契約が解除される | 売った債権が消え、ファクタリング会社から精算を求められる | ローン特約の期限が過ぎ、決済が終わった後の未収分だけを売る |
| 集金した家賃を自社の入金と同じ口座で管理する | 分別管理の義務（賃貸住宅管理業法16条）に反するおそれがある[5] | 家賃等の預り口座と自社の口座を分ける |
| 翌月以降の管理料まで見込んで資金計画を立てる | 解約申入れで将来の管理料がなくなる[4] | 請求済みの月の分だけを資金化の対象にする |
| 個人の依頼者への請求書で申し込む | 審査の対象外になり、時間を失う | 申込み前に売掛先の条件（法人のみか）を確認する |

回収を売主に任せ、回収できなければ売主が買い戻す取り決めは、金融庁が貸金業に該当するおそれがある例として挙げています[15]。審査で見られる点は[ファクタリングの審査基準](https://factoring.co.jp/screening/criteria/)、悪質な業者の見分け方は[悪質なファクタリング業者の見分け方](https://factoring.co.jp/safety/checklist/)で解説しています。個別の契約条項の解釈は、弁護士に相談してください。

## よくある質問

### 不動産の仲介手数料はファクタリングできますか？

決済が終わって金額が確定し、法人の依頼者に請求している媒介報酬なら、通常の売掛金として対象になりえます。一方、売買契約から決済までの間の報酬は、ローン不成立で契約が解除されると受領済みの報酬も返還しなければならないため、確定した債権とはいいにくく、個人の依頼者への請求は対象外とする会社もあります。

### 仲介手数料はいつ受け取れますか？

国土交通省の標準媒介契約約款では、宅建業者は、宅建業法37条の書面を作成して契約の当事者に交付した後でなければ、約定報酬を受領できないとしています。具体的な受領時期と金額は、告示の上限の範囲内で依頼者と協議して媒介契約で決めます。

### 賃貸管理会社の管理料はファクタリングの対象になりますか？

国土交通省の賃貸住宅標準管理受託契約書では、管理業者は貸主の承諾を得た当月分の管理報酬を、入居者から集めた家賃等から差し引けるとしています。この形の契約では、管理料は家賃の送金時に回収されるため、独立した売掛金として売る場面は限られます。法人オーナーへの別請求（立替費用の償還など）が中心になります。

### 入居者から集金した家賃を一時的に運転資金に使ってもいいですか？

使えません。賃貸住宅管理業法16条は、登録を受けた賃貸住宅管理業者に、受領した家賃・敷金・共益費などを自己の固有財産と分別して管理するよう義務づけています。家賃は貸主に引き渡すべき金銭で、管理会社の売掛金でもありません。

### 家賃収入（賃料債権）を売って資金調達できますか？

民法上、まだ発生していない将来の賃料債権も譲渡できます（466条の6）。ただし入居者の多くは個人で、個人宛ての債権を対象外とするファクタリング会社があり、中途解約で将来の賃料がなくなるリスクもあります。不動産を所有しているなら、不動産を担保にした融資と費用を比べてください。

### 個人のお客様への請求はファクタリングできますか？

対象外とする会社があります。OLTAは法人・公的機関宛て、ラボルは法人宛ての債権に限り、トップ・マネジメントは売掛先が個人・個人事業主の債権を買い取らないと公表しています。一方、ペイトナーは個人の取引先でも可と公表しているため、会社ごとに条件を確認してください。

### 不動産会社の資金調達で、ファクタリングより先に検討すべき手段は？

所有不動産や販売用不動産があるなら、それを担保にした融資、決済までのつなぎなら金融機関の短期融資が候補です。国内銀行の新規貸出約定平均金利は1.782%（2026年8月）で、ファクタリングの手数料を年率に直した値と比べて選びます。


## 出典

1. e-Gov法令検索「宅地建物取引業法（46条）」 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
2. 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001881261.pdf
3. 国土交通省「標準媒介契約約款の一部を改正する件（令和4年国土交通省告示第539号）」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001480695.pdf
4. 国土交通省「賃貸住宅標準管理受託契約書」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001416011.pdf
5. e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（2条・16条）」 https://laws.e-gov.go.jp/law/502AC0000000060
6. e-Gov法令検索「民法（466条、466条の6、468条、622条の2）」 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
7. OLTA株式会社「よくあるご質問：申込対象となる債権」 https://olta.zendesk.com/hc/ja/articles/900002475683
8. GMOペイメントゲートウェイ株式会社「GMO BtoB早払い」 https://www.gmo-pg.com/lpc/hayabarai/
9. 株式会社トップ・マネジメント「トップ・マネジメント（ファクタリング）」 https://top-management.co.jp/
10. 株式会社ラボル「labol（ラボル）請求書買取」 https://labol.co.jp/
11. ペイトナー株式会社「ペイトナー（ペイトナー ファクタリング）」 https://paytner.co.jp/
12. 東京商工リサーチ「東京商工リサーチ　全国企業倒産状況（2025年）」 https://www.tsr-net.co.jp/news/status/detail/1202288_1610.html
13. 帝国データバンク「全国企業倒産集計2025年報」 https://www.tdb.co.jp/report/bankruptcy/aggregation/20260113-bankruptcy2025/
14. 日本銀行「貸出約定平均金利の推移（2026年8月分）」 https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/yaku/yaku2608.pdf
15. 金融庁「ファクタリングの利用に関する注意喚起」 https://www.fsa.go.jp/user/factoring.html
16. AGビジネスサポート株式会社「売掛債権ファクタリング」 https://www.aiful-bf.co.jp/products/factoring/
17. 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf

## この記事の引用

アンドファクタリング「不動産業のファクタリング｜仲介手数料・管理料は対象になるか」（https://factoring.co.jp/industries/real-estate/、2026年10月22日更新）